【大阪市】マンション売却時の節税方法は？
マンションを売却して利益が出ると、売却した翌年までに確定申告しなければなりません。
売却益（譲渡所得）はマンションの売却価格から譲渡費用や取得費を控除することができ、また一定の要件を満たせば譲渡所得の特別控除が適応できる場合もあります。
今回はマンション売却時の節税ポイントについて解説したいと思います。
マンションの売却を検討中の方や将来的に中古戸建やその他不動産の売却をお考えの方はぜひ参考にして下さい。
目次
- ○ ●マンション売却益（譲渡所得）の計算方法
- ○ ●マンション売却時の税金：非課税か軽減できる場合
- ○ ●マンション売却時にかかる税金
- ○ ●特例控除利用時の注意点
- ○ ●マンション売却の節税ポイント
- ○ ●まとめ
- ・●過去の参考ブログ
●マンション売却益（譲渡所得）の計算方法
譲渡所得とは「資産を売却した際得た所得」のことを言い、売却によって利益が出なければ税金はかからないので確定申告も不要です。
（譲渡所得の特別控除の特例の適応を受ける時は所得に関わらず確定申告が必要です）
◆譲渡所得金額＝マンションの売却代金－（取得費＋譲渡費用）－特別控除金額
・マンション売却代金（譲渡収入）とは
マンションを売却したことで取得した金額です。
・取得費とは
売却するマンションの購入費、設備費用、購入時の仲介手数料などが含まれます。
建物の購入費ついては、購入時から売却時までの期間に相当する減価償却費を控除した金額となります。
・譲渡費用とは
マンションを売却する際かかった費用のことです。
売却時の仲介手数料や印紙税、立退料などが譲渡費用に当たります。
固定資産税や修繕費など土地や建物の維持管理の為の支出は含まれません。
●マンション売却時の税金：非課税か軽減できる場合
◆3,000万円特例控除
自宅を売却して譲渡益が出た場合、3,000万円の所得控除を受けることができる特例です。
◆10年超所有軽減税率の特例
所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合に、譲渡所得税に軽減税率を適用することができる特例です。
3,000万円特例控除と合わせて利用することができます。
◆特定居住用財産の買換え特例
所有期間が10年を超えるマイホームを買い替えた場合（特定の要件を満たす物件に）譲渡益の課税を将来に繰り延べられる制度です。
つまり譲渡所得の軽減が可能です。
各特例には親族間の取引でない等、様々な要件がありますがその要件を満たせば節税することができます。
●マンション売却時にかかる税金
マンション売却時には以下のような税金がかかります。
◆印紙税
取引額に応じた金額の印紙を売買契約書に貼り、割印をして保管しなければなりません。
◆登録免許税
不動産の登記内容を変更する場合に必要な費用で、マンションの売却では住所変更登記及び氏名変更登記、抵当権抹消登記を売主が負担するのが一般的です。
所有権移転登記にかかる費用は通常、買主が負担します。
◆消費税等
土地についての消費税は非課税です。
また居住用財産の売却でも消費税の申告納税は不要ですが、売主が消費税の課税事業者で事業用の建物を売却した場合は消費税の申告納税が必要です。
◆所得税
売却により譲渡益が生じた場合は一定の所得税が課せられます。
◆住民税
所得税と同じく譲渡税が発生した場合は、一定の住民税がかかります。
●特例控除利用時の注意点
◆特例を利用するには確定申告が必要です。
特例の適用を受ける場合は譲渡所得の有無に関わらず、必ず確定申告する必要があります。
◆特例を併用できない場合もある
先に紹介した
・3,000万円の特別控除
・10年超所有の軽減税率および特定居住用財産の買換え特例
・住宅ローン控除
は併用できません。
しかし、
・3,000万円の特別控除
・10年超所有の軽減税率
は併用可能です。
税制は要件が非常に複雑なので、疑問や不明点は不動産会社の担当者や税理士に相談して、どうすれば最も節税できるか事前に調べておくことをおすすめします。
●マンション売却の節税ポイント
◆マンションの所有期間
マンション売却時の税金はマンションの所有期間によって異なります。
ご自身の事情や市況も考慮した上で売却時期を検討しましょう。
・所有期間5年以下→短期譲渡所得 税率39.63％
・所有期間5年超→長期譲渡所得 税率20.315％
※5年とは不動産の取得日から売却した年の1月1日までの期間（売却日までではない）
◆取得費や経費はもれなく計上
マンション売却にかかる費用は金額が大きいため、漏れがないよう計上しましょう。
取得費と譲渡費用の範囲は広く、計上漏れがあると税負担額は大きく変化します。
◆値上がり時の売却は？
不動産価格が高騰中での売却は、利益が多い分、税負担も重くなります。
しかし所得税や住民税だけを考えると値上がりした金額以上に税額が増えることは基本的にありません。
差し引き、手元に残る額も増えるため一般的には値上がり時に売却した方がよいでしょう。
しかし、売却価格が1億円以上のケースでは「特定居住用財産の買換え特例」の適用を受けることができない為、1億円以上の売買価格になる場合は税額のシミュレーションをしておくようにしましょう。
●まとめ
特例の適用には様々な要件があり、必要書類を揃えて確定申告する必要があります。
しかしマンション売却では大きな金額が動くため、特例の適応を受けることができれば大きな税負担の軽減になります。
知らずに損しないよう、疑問点や不明点は不動産会社に相談し納得した上で売却しましょう。
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