【大阪市】マンションの建て替え
築年数が古いマンションの購入をご検討中の方や現在お住まいの方にとってはマンションの建て替えがどうなるか気になるところではないでしょうか？
今回はマンションの建て替えが検討される築年数や費用、計画の流れなどについて詳しく解説したいと思います。
目次
- ○ ●マンションの建て替えが検討される築年数は？
- ○ ●マンション建て替えのハードル
- ○ ●マンション建て替えが行われないとどうなる？
- ○ ●マンションを建て替えるまでの流れ
- ○ ●マンションの建て替えにかかる費用
- ○ ●まとめ
●マンションの建て替えが検討される築年数は？
需要が増え続けている中古マンション市場において築後40年以上が経過しているマンションは全体の約17％にあたるとも言われており、今後もさらに増える見込みです。
そうなると必然的に建て替えの検討が必要なマンションは増え続けることが予想されます。
しかし、マンションの建て替えを実施した事例は極めて少ないのが実状です。
その中でも老朽化により建て替えが実施されたマンションについては40年から50年で実施されたケースが多いようです。
●マンション建て替えのハードル
マンションの建て替えを行うには住民の同意を得なければなりません。
建て替えの決議には区分所有者及び議決権者の4/5以上の賛成が必要になります。
（決議を行わない場合には全員の合意が必要）
この「4/5」の賛成数という数字がマンションを建て替える際の大きなハードルになっていると言えるでしょう。
●マンション建て替えが行われないとどうなる？
マンションの建て替えができないとどうなるのでしょう？
マンションの構造で多く見られる鉄筋コンクリート（ＲＣ）は税法上の法定耐用年数が47年とされており、会計上は47年で価値がなくなってしまいますが、建物の性能は目覚ましく向上しており、物理的には100年持つとも言われています。
このように、経済的な対応年数と物理的な年数は全く別であると認識する必要があります。
正しい維持管理が行われれば50年、100年経っても建て替えしなくてもいいと言う事になりますが、問題なのは建物の老朽化に伴い住人が高齢化することです。
住人の高齢化により修繕費を捻出できなくなるだけでなく、将来的な投資目的の修繕に対する合意の取得も困難になります。
また、しだいに入居者が減るとさらに管理費や修繕費が集まらなくなってしまいます。
建て替えできなくても適切な維持管理が行われていればいいのですが、それができずに老朽化のスパイラルに陥ってしまうことが問題です。
●マンションを建て替えるまでの流れ
実例が少ないマンションの建て替えですが、一般的に以下のような流れで行われます。
◆準備
管理組合から特別に「マンション建て替えを検討するチーム」を作り、情報収集や勉強会をする必要があります。
また住人だけでは建築や法律の知識に限界があるので、外部の専門家に依頼して、そもそも本当に建て替えを要するのか、修繕積立金・管理費の現状も確認して話し合いましょう。
◆検討
建て替えにあたり住民の合意形成や実施にかかる期間に発生する修理修繕の費用も考慮しつつ、
建て替え方法は組合施行の「法廷建て替え」にするのか「任意建て替え」にするのかの検討や検証を行い、住民からの理解が得られ始めたら管理組合の集会で「建て替え推進議会」を行うことになります。
◆計画
設計・施工を行うディベロッパーなどの協力を得て、建築期間や費用はもちろん、各部屋の専有面積など具体的に計画を詰める必要があります。
この段階では、今までなんとなく賛成していた住民も建て替えにかかる費用や期間などから面倒に感じ、合意形成が難しくなる傾向にありますが、根気よく居住者にとってのメリットを説明するなどして4/5以上の賛成を得なければなりません。
◆実施
住民の4/5以上の賛成が得られれば
・組合方式の場合：権利変換計画の認可を得て建て替え事業を実施
・任意建て替えの場合：参加者が自ら資金調達もしくは等価交換方式によって建て替えを実施
という流れになります。
→現住民全員が退去
→建築
→再入居
→新たな管理組合の結成
これらに10年以上もかかる場合もあり、途中で計画が頓挫してしまうケースも多いようです。
●マンションの建て替えにかかる費用
新築でマンションを建てた場合、1戸当たりの建築費の目安として80平米で約3000万円だとすると、建て替えではいくらくらい必要になるでしょう？
既存建物の基礎などをうまく使えれば、安い場合だと1/3の約1000万円で済むでしょう。
しかし、すべてやり直さなければならない場合には新築同様のコストがかかるため、大きな幅が出てしまいます。
また、建物の建て替え費用以外にも
・既存建物の解体費用
・現住民の仮住まいに必要な費用
・建て替え計画の話し合いなど、組合の運営事務費
等が必要になることを踏まえると新築以上のコストがかかることもあり得ます。
●まとめ
マンションの老朽化及び住人の高齢化が進み、メンテナンスにも限界やってくると建て替えするしか方法がなくなります。
そのようなマンションは今後、急速に増えることが予想されます。
建て替え問題はマンションで生活している人にとっては他人事ではなく将来的に自分自身の問題になる事として真剣に考える必要があります。