【大阪市】マンションの管理費・修繕費
マンション購入時、物件価格の次に気になるのが管理費や修繕積立金ではないでしょうか？
毎月支払う固定費であり、住宅ローンの返済とあわせて月々いくら支払うことになるのか
重要なポイントです。
マンションによって金額に大きく差がある管理費や修繕積立金ですが、
今回はその特徴と役割について詳しく解説したいと思います。
●マンションの管理費とは
マンションを購入すると、管理費を払う義務が発生します。
マンションの管理費とは、マンションの共用部分の維持や管理をするためのお金です。
共用部分とは、エレベーターや郵便受け・ゴミ置き場、エントランスなど住民が共同で使う
部分ですが、最近ではフィットネスジムやパーティールーム、ライブラリーなどハイランクの
共用スペースを売りにした物件も多くなっています。
このような共用部分やサービスを維持する費用をマンションの所有者達で負担することになります。
●管理費の用途
マンションの日常的な管理業務を行う管理人や清掃を行う清掃員の人件費も管理費から支出される
費用です。
他にも下記のような費用があります。
◆管理費の用途
・管理人・清掃員の人件費
・共用部分の火災保険料（地震保険料）
・共用部分の水道光熱費
・管理組合の運営費
・エレベーターや機械式駐車場などの保守管理費
・共用部分で使う清掃用具
・共用部分の備品（電球・トイレットペーパーなど）
●管理費と修繕積立金の違い
管理費と修繕積立金は集められる目的が異なります。
上記に述べたように管理費はマンションの維持管理にかかる費用に対して、
修繕積立金はマンションの大規模修繕に備えるお金です。
マンションでは外壁やエントランス、屋上など共用部分の不具合や経年劣化に対する大規模な
修繕工事が
長期的な計画に基づき実施されます。
また、耐震工事やバリアフリー工事、オートロックの設置など資産価値向上や時代と共に変化する
入居者のニーズに答える為のリフォームなども必要になることもあります。
このように年数の経過に伴い計画的に行う修繕や、その他特別な理由により修繕・改修が必要な
箇所に使用されます。
●管理費・修繕積立金の金額
管理費と修繕積立金はマンションの総戸数や築年数、管理サービスの内容によっても様々です。
◆管理費
管理費は住戸の広さによって負担額が決定されます。
また、マンションの総戸数が多いほど管理費が安くなる傾向にあります。
◆修繕積立金
経年により修繕箇所が増えていくので、計画的かつ段階的に価格の引き上げが行われる場合が多い
ですが、管理会社によって異なります。
長期修繕計画の内容を確認し、将来的な修繕計画の内容を把握しておきましょう。
●管理費が高いマンションとは
◆管理費の高いマンションの特徴
・総戸数が少ないマンション
20戸以下などの総戸数が少ないマンションでは、1戸当たりの管理費の負担が大きくなります。
その分管理費の滞納が発生したり、予想外の出費が続いたりして管理費が不足すると値上げの
必要があり、将来的に増額する可能性も高くなります。
・タワーマンション
都市部に多いタワーマンションでは、一般的にラグジュアリーな共用施設を売りにしている
マンションがよくあり、スカイラウンジやフィットネスジムなどの豪華な施設や、
24時間対応のコンシェルジュなどの有人サービスが充実している物件など、管理費が
高額になりやすい傾向にあります。
・人件費が多くかかるマンション
管理人や清掃員の人件費は管理費からの支払いの大きな割合を占めています。
戸数のわりに敷地が広く設備が多いなど、人手が多く必要なマンションだと当然管理費が高くなるので、
マンションの規模に合った人員が配置されているかもマンション選びの重要なポイントの1つに
なるでしょう。
●管理費を滞納するとどうなる？
管理費や修繕積立金などの支払いが滞ると、まず管理組合や管理会社から書面等による
督促があります。
それでも支払われない場合、理事会での報告・総会での議事を経て、マンション全体の問題として
周知されることになります。
その後も滞納が続くならば、管理組合によって訴訟や差し押さえなどの法的手段が実行され、
最終的には物件を競売にかけられることもあります。
管理費や修繕費はマンションを所有している限り継続してかかる固定費であり、
値上げなどにより将来ある程度、金額が上がることも想定してマンションを購入することが重要です。
●マンションの管理サービスや共用施設と管理費のバランス
例えば、普段スポーツジムに通っている人の場合、マンションにジムがあれば会費や時間を節約する
ことができメリットになりますが、利用しない人にとっては管理費が高くなる無駄なコストに
なります。
自分や家族が求めるサービスの内容と管理費の比重を考えることが重要です。
●まとめ
ここまで確認してきたように、管理費は安いほど良いというわけではありません。
しかし、自分がほとんど使わない共用部分に多くの管理費が使用されている物件を購入して
後々不公平に感じることがないよう、購入検討中のマンションがあれば、
あらかじめ管理費が何に使われているかチェックしておくと良いでしょう。