【大阪市】不動産の査定方法・査定価格

所有不動産の売却を行う場合は、まず物件の販売価格を決める必要があります。

その際行うのが「査定」です。

こちらでは所有不動産の適正な価格を算出するための「査定」に関する基礎知識を解説したいと思います。

不動産の売却をお考えの場合はぜひ参考にしてみてください。

不動産売買の査定方法とは

査定は主に下記の2種類の方法が用いられます。

●簡易査定

物件の情報（所在地や築年数、間取りなど）や類似物件の取引価格、公示価格（土地鑑定委員会が公表する土地価格）などを基に算出する方法で、実際に物件を見ることなく行うので「机上査定」とも言われるものです。すぐに査定結果を出せるので、精度としては低いですが、大体の価格を知りたい時におすすめです。

●訪問査定

実際物件を訪れ、不動産の基本情報や所有者へのヒヤリングに加えて、直接物件の状態を見た上で査定を行う方法です。

物件の使用状況や、土地の地形、周辺環境などデータや話だけでは確かめる事が出来ない部分を確認し、正確な査定額を出す事を目的に行われます。

時間はかかりますが、所有者立ち合いで、細かいところまでチェックして査定するため精度の高い正確な査定結果を得られる査定方法です。

査定価格の算出方法とは

物件価格の算出方法は下記の3つの方法があります。

●引事例比較法

売買を希望する物件と条件が近い物件の過去の取引事例を比較し価格を算出する方法です。

平均の坪単価を算出して、築年数や駅からの距離、広さなどを考慮し査定価格を算出します。（主にマンションや土地の査定に用いられます。）

●原価法

原価法は、今建っている建物を取り壊し、全く同じ建物を建て直すと仮定していくら費用がかかるかを計算します。

ただ、実際の物件は築年数が経過しているので、築年数が経過した年数に応じて建物が劣化していると仮定し、費用を計算します。

この費用を仮定の建て直し価格から差し引いたものが、物件の査定額。つまり、今の売却価格になるという仕組みです。

（主に一戸建ての建物部分の査定に使われます。）

●収益還元法

対象不動産が将来生み出すであろうと予測される純収益の現在価値の総和を求めることによって、対象不動産の試算価格（収益価格）を求める手法です。

（投資用マンションやアパートの査定に使われます。）

収益還元法には、直接還元法とDCF法の2種類があります。

〇直接還元法

簡便的で最もポピュラーな不動産価格の算出方法で、1年間の純利益を還元利回りで割る計算方法です。

〇DCF法

不動産を所有している期間の純利益と、売却時に得られる予想売却価格とを現在の価値に当てはめて計算し、その2つを合計することで不動産価格を算出するものです。

直接還元法に比べると複雑な算出方法です。

（収益用不動産の評価を行う場合に用いられることが多い）