【大阪市】不動産相続時に遺産分割する方法
親が遺した不動産（マンションや戸建住宅）を兄弟等の複数の相続人で分ける場合は注意が必要です。
不動産は現金のように簡単に分けることができないのでトラブルの原因になりやすいからです。
今回は不動産を遺産分割する4つの方法について解説したいと思います。
目次
- ○ ●不動産を分ける方法
- ・◆現物分割
- ・◆代償分割
- ・◆換価分割（かんかぶんかつ）
- ・◆共有
- ○ ●遺産分割調停・審判
- ○ ●まとめ
- ○ ●参考ブログ
●不動産を分ける方法
故人が遺した遺産を具体的にどう分けるか、相続人全員で話し合って決めることを「遺産分割協議」と言います。
預貯金や現金などは法定相続分に従い分ければよいですが、不動産や株式や動産類（宝石・絵画・骨董品等）などの分割が難しい財産を分割するには以下の4つの方法があります。
◆現物分割
現物分割とは、マンションなどの不動産やその他分割が難しい遺産を〝そのままの形″で相続する方法です。
例えば、戸建住宅であれば同居していた長男など特定の相続人が1人で相続したり、土地を法定相続分割に応じて「分筆」して各相続人が取得したりすることです。
※分筆とは土地をいくつかに分けて登記することで、建物や分筆が禁止されているエリアの土地は分筆することができません。
現物分割は相続手続きが比較的簡単になりますが、特定の相続人が相続することで他の相続人から不満が出て、遺産分割協議がまとまらなくなる可能性もあります。
◆代償分割
不動産などの財産を1人の相続人が相続し、他の相続人に代償金（法定相続分割に応じた）を支払って解決する方法です。
例えば、2000万円相当の価値があるマンションを2人の子供で相続する場合、長男が不動産を取得し、弟に1000万円（法定相続分の1/2）代償金を支払うというケースです。
代償分割では他の相続人に代償金が支払われるため現物分割と比べ不満が出にくく、分筆できない土地や建物でも公平に分けることができるというメリットがあります。
ただし、取得を望む相続人に代償金を支払う能力がなければ利用できません。
◆換価分割（かんかぶんかつ）
不動産を売却し、諸経費を差し引いて手元に残った金額を法定相続分割に応じて分配する方法です。
換価分割では売却を急ぐと相場より低い価格になる可能性や、諸経費を差し引くと思いのほか手元に残らない場合も少なくありません。
また、親が遺した家を失ってしまう寂しさもあるかもしれません。
◆共有
「共有」とは不動産を複数人で共同所有する方法です。
相続人同士で話し合った結果、どうしても分け方が決まらない場合や、そもそも話し合いができない場合、不動産を分けずにとりあえずそのままの状態にしておく事です。
相続人が法定相続分割に応じた「共有持分」を取得し、全員で共有した状態にします。
共有状態の不動産は共有持分権者、一人ひとりが自由に管理処分することができません。
そのため、リフォームしたい場合や賃貸に出したい場合でも他の共同持分権者の同意がなければできません。
活用できず放置状態になり、固定資産税はかかるので売却したい場合でも、全員の同意が必要です。
また、共有持分権者の誰かが死亡し、再度相続が発生した場合は共有持分がさらに細かくなり、権利者が誰なのかわからない状態になってしまうケースも少なくありません。
これらの問題があるため、相続不動産の共有はあまりおすすめしません。
できれば他の方法で分割するのがよいでしょう。
●遺産分割調停・審判
相続人たちで話し合っても解決できない場合は家庭裁判所に遺産分割調停を申し立て、裁判所で話し合いを行います。
調停でも合意が得られなければ「審判」の手続きに移行し、家庭裁判所によって遺産の分け方が決定されます。
しかし、裁判所は基本的に法定相続分割に応じて分割するため現物分割（1人が相続）は行いません。
不動産の分筆ができず、取得を望んでいる相続人が代償金を支払えない場合は不動産を売却、現金化して分割するしかないので「競売命令」が出てしまう可能性もあります。
競売では市場価格より安値になる場合が多く、誰も代償分割を望んでいないとしても、売却しなくてはならなくなり、相続人全員が損してしまうリスクも発生します。
●まとめ
マンションなどの不動産を遺産分割する際は相続人たちの意見が相違し、親族間のトラブルになってしまうケースが少なくありません。
トラブルを防ぐためにも上記のようなリスクを理解し、どのような形の相続が適しているのか相続人たちが納得できる形で遺産分割できるよう、よく話し合って決定するようにしましょう。
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