【大阪市】民法改正「契約不適合責任」とは？
2020年（令和2年）4月1日より民法（債権法）が改正施行されたことにより、不動産売買における売主の瑕疵担保責任が契約不適合責任へと変更になりました。
今回は、この改正が不動産売買にどんな影響があり、何を注意すればよいのか解説したいと思います。
目次
- ○ ●民法改正
- ○ ●瑕疵担保責任とは
- ○ ●契約不適合責任とは
- ・追完請求
- ・代金減額請求
- ・契約解除
- ・損害賠償請求
- ○ ●瑕疵担保責任・契約不適合責任の違い
- ○ ●契約不適合責任、短縮や免除は可能
- ○ ●売主側の注意点
- ○ ●まとめ
- ○ ●過去の参考ブログ
●民法改正
2020年（令和2年）4月1日に民法の改正が施行されたことによって、不動産の売買契約における「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」へ変化し、不動産売買にも大きく影響することとなりました。
●瑕疵担保責任とは
◆「瑕疵（かし）」とは？
不動産売買における瑕疵とは雨漏り・土壌汚染・シロアリ等の不具合や欠陥のことを言います。
◆瑕疵担保責任
購入した目的が達成できない場合（瑕疵がある事で住むことができない等）に生じる売主の責任のことを言います。
売買契約後に「隠れた瑕疵」が発覚した場合、買主は売主に対して損害賠償請求できるとされていました。
「隠れた瑕疵」とは契約時に買主が普通に注意をしていても発見できなかった欠陥のことを言います。
つまり、その欠陥に買主が善意無過失でなければ瑕疵担保責任は適用されませんでした。
●契約不適合責任とは
「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと名称変更
不動産売買における契約不適合責任とは、引渡された物件が契約の目的に適合しないときに売主に発生する義務のことです。
新法では〝隠れたる瑕疵″から〝契約の内容に適合しない″に変更されました。
また「買主の善意無過失」は不要になり、売主は「売買契約の内容に適合した商品を引き渡す義務」を負うことになりました。
◆買主の4つの権利
新法では、引渡した物が「契約に合っていない」場合（契約不適合）には、売主に故意、過失などの原因があれば、損害賠償を請求できます。
また、責任追及する買主の権利として新たに、追完請求権・代金減額請求権が追加され、解除権・損害賠償請求権と合わせて4つの権利が認められます。
追完請求
引渡された物の種類や数量、品質などが契約内容と適合しない場合（以下契約不適合）、買主が売主へ修補請求・代替品引渡請求・不足分の引渡し請求ができる権利です。
代金減額請求
引渡された目的物が契約不適合な場合、買主が売主へ売買代金の減額を請求することができる権利です。
代金減額請求は売主が追完請求に応じない場合、請求できます。
契約解除
引渡された目的物が契約不適合な場合、買主は契約を解除できます。
（原則売主への催告が必要ですが、履行不能や履行拒否されている場合は催告なしで解除可能）
損害賠償請求
売主に故意（＝わざと）や過失（＝うっかり）があって買主に損害が発生した場合に買主は売主へ損害賠償請求ができます。
●瑕疵担保責任・契約不適合責任の違い
◆隠れたる瑕疵でなくても請求可能
瑕疵担保責任➡「隠れたる瑕疵」つまり、買主が瑕疵について善意無過失でなければ請求できない。
契約不適合責任➡「隠れた欠陥」でなくても請求可能。
（買主が欠陥をあらかじめ知っていた、または不注意によって知らなかったとしても売主に対して責任追及可能です。）
◆買主の権利の拡充
瑕疵担保責任➡買主の権利は、損害賠償請求権か解除権のみで、解除は「契約目的を達成できない時」と限定的
契約不適合責任➡代金減額請求や追完請求（修補請求）も認められ、契約目的が達成できるかに関わらず債務不履行があれば契約解除可能です。
◆過失の要否（損害賠償）
瑕疵担保責任➡売主が善意無過失でも買主からの損害賠償請求が可能。
契約不適合責任➡売主に故意過失がなければ損害賠償請求できない。
◆損害賠償の範囲
瑕疵担保責任➡損害賠償請求権は「信頼利益：契約が有効と信じた為に発生した損害」の範囲に限られていました。
契約不適合責任➡「履行利益：転売していれば得られたであろう利益」も請求できるようになり、損害賠償請求権の範囲は拡大されたと言えます。
◆請求期限
瑕疵担保責任➡買主は瑕疵を知ってから1年以内に権利を行使する必要あり。
契約不適合責任➡欠陥を知ってから1年以内に相手に通知すれば権利が保全され、その後5年以内に権利の実行を行えば時効内に間に合います。
（売主に悪意または重大な過失がある場合、期間制限は適用されません。）
●契約不適合責任、短縮や免除は可能
契約不適合責任は任意規定であり、双方の合意により排除可能です。
つまり、特約により買主の権利を限定的にしたり、売主の責任の範囲を狭くしたりすることで、免責または排除することができるのです。
（ただし、売主が事前に知っていたのに買主に告げなかった契約不適合は特約の対象外）
契約不適合責任を問われない為にも知っている瑕疵（欠陥）は必ず事前に伝え、双方合意のもと契約を結ぶようにしましょう。
●売主側の注意点
民法改正によって売主側の責任を問われる機会が増えるリスクが増します。
契約不適合責任を問われないように下記の点に注意しましょう。
◆欠陥は必ず不動産仲介会社や相手に報告
物件に欠陥がある事を知っていたのに買主に告げなければ、契約不適合責任を問われるリスクが高くなります。把握している問題点は仲介する不動産会社を通じて買主に告げるようにしましょう。
◆特約による契約不適合責任の限定
特約によって契約不適合責任の免除や期間制限を設けることができます。
制限は残す場合でも期間を最短に短縮してもらえると売主にとってメリットになります。
◆瑕疵保険への加入
瑕疵保険へ加入しておくと万が一欠陥が見つかっても損害賠償金などが補填されます。
●まとめ
瑕疵担保責任から契約不適合責任への変更より、買主側の権利が増え、逆に売主側の責任の範囲が広くなったと言えるでしょう。
契約不適合責任に問われることがないよう上記の注意点に配慮して、不動産売却のトラブルを回避しましょう。
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