【大阪市】築年数別マンション売却のポイント
マンション売却は築年数ごとに特徴があります
高く売るポイントを押さえて売却を成功させましょう。
所有しているマンションの売却を検討したことがある方もそうでない方も、
「築何年くらいが高く売れるのか？」
「自分のマンションは築〇年だけど、相場はどのくらいなのだろう？」
と気になったことがあるのではないでしょうか？
マンションを購入する人にとって、築年数は決め手の重要なポイントになります。
もちろん築年数が古くなるほど売却価格は下がる傾向にありますが、一律に下がるわけではありません。
前回は全国的に見た「マンション売却するのにベストな築年数」をご紹介しましたが、
地域によってマンション売却の特徴は様々です。
今回は大阪市の「築年数と資産価値の関係性」や「築年数別の売却の注意点」を詳しく解説したいと思います。
ぜひ参考にして見て下さい。
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目次
- ○ ●大阪市/マンションの売却価格と築年数の関係性
- ○ ●大阪市/築何年が一番売れやすいのか？
- ○ ●大阪市/築年数別マンション売却のポイント
- ・◆築10年以下
- ・◆築11～20年
- ・◆築21～30年
- ・◆築31年以降
- ○ ●大阪市/築年数が古いマンションの売却
- ○ ●まとめ
- ○ ●過去参考ブログ
●大阪市/マンションの売却価格と築年数の関係性
マンションの資産価値は築年数・周辺環境・内装の劣化具合など様々な要因で決まります。
そして売却価格は土地と建物の資産価値によって決まります。
そのうち築年数によって変化するのは建物の価格です。
まずは、築年数と売却価格の関係を解説したいと思います。
上記は大阪市の（2021年）築年数ごとの平均売却価格です。
※参考：近畿圏不動産流通機構「中古マンション築年帯別状況（2021）」
新築から5年未満のマンションの平均価格は約5,034万円で
資産価値が約半分になるのは、築25年以降（築26～30年：約2282万円）であることがグラフからわかります。
この年の大阪市の場合比較的一定ではありますが、特に新築から10年までの下落が大きくなっており、全国的や年代別でもこの期間は下落の大きい時期と言えるでしょう。
●大阪市/築何年が一番売れやすいのか？
上記は大阪市の（2021年）築年数ごとの成約率です。
参考：近畿圏不動産流通機構「中古マンション築年帯別状況（2021）」
2021年の大阪市の中古マンションの成約率は築15年まで上昇していましたが、以降下落し、
築26～30年を境に上昇に転じた後、築35年以降急激に上昇します。
2020年、2019年のデータでも同じような傾向が出ており
地域や市況によって状況は様々ですが、上記のデータから大阪市に関しては築35年以降の古いマンションが一番売れており、必ずしも築年数が浅いほど売れやすいとは限らない事がわかります。
●大阪市/築年数別マンション売却のポイント
上記のデータから大阪市については
・築年数による平均売却価格の下落幅は、ほぼ一定に下落している。
・築25～30年頃に新築時と比べて平均売却価格が約半分になる。
・築20～30年は売れにくく、逆に築35年以降のマンションがよく売れている。
事がわかりました。
また、
・分譲マンションでは12～15年ごとに大規模修繕工事が行われる。
・大規模修繕工事実施後は修繕積立金が値上がりしやすい。
・築20年以降は水回り交換など比較的大掛かりなリフォームが必要になることが多い。
・築25年以降は「住宅ローン控除」が使えなくなり買い手の人気が下がる。
住宅ローンを使ってマンションを購入する場合、所得税が控除される「住宅ローン控除」を
受けることができるのは築25年までの為、築25年以降のマンションの購入希望者は減ります。
・マンション構造の耐用年数から考える住宅ローンの組みやすさ。
国土交通省の資料によると鉄筋コンクリート造のマンションの寿命は平均68年とされています。
35年のローンを組む場合、融資先によっては築年数がネックになり審査が通りにくい場合もあります。
・築40年以前は耐震基準に注意が必要。
等の要因も考慮する必要があります。
◆築10年以下
一般的に、マンションの売却価格がローン残高より高くなるのは築15年以降だと言われています。
設備も新しく、リフォームもほぼ必要ない為買い手が付きやすい期間ですが、ローン残高より売値が安く
なって支払いだけが残ってしまう「オーバーローン」に注意が必要です。
◆築11～20年
大規模改修後は修繕積立金の値上げが実施されることが多い時期ですが、新築に比べ価格も魅力的で
外観や内装もそこまで古さを感じることが少なく、人気の築年数と言えます。
◆築21～30年
ここからはリフォームか必要になる場合が多い為その費用と、住宅ローン控除の適応可能かどうかが
買い手にとって重要なポイントになってくる時期です。
◆築31年以降
これ以降のマンションは今後の大規模修繕計画がしっかりされているか、そのための修繕積立金が
積み立てられているか管理体制が重要になります。
また、耐震基準や構造耐用年数、住宅ローンの組み安さがポイントになってきます。
※新耐震基準マンション：建築確認証が1981年6月1日以降に発行されたマンション
●大阪市/築年数が古いマンションの売却
築30年以上の古いマンションは売れにくいとお考えの方も多いと思います。
しかし、全国的に見ても築30年以上のマンションの取引は全体の1/3を占めており、
特に大阪市では上記のデータからも人気があることがわかりました。
買い手側にとって築年数30年以上のマンションの魅力は何といっても価格です。
しかしそれだけではなかなか買い手は付きません。
築年数の古いマンションの売却には下記のポイントが重要になってきます。
◆しっかりとした管理体制
いくら価格が安くても、内装を綺麗にリフォームしても維持管理がしっかりしていなければ建物自体の老朽化が進み、建て替えしなくてはならなくなるので売却が難しくなります。
◆大規模修繕工事
大規模修繕工事はマンションにとって必ず必要なもので、定期的に行わなければなしません。
しかし、工事中は外壁の補修で足場を組んでシートが貼られたり、工事の騒音やホコリが気になったりすることもあり、工事が完了しているマンションの人気が高い傾向にあります。
そのため「大規模工事完了済」というのはセールスポイントになると言えるでしょう。
◆人気エリアのマンション
築年数が古くても売却価格が下がりにくいマンションもあります。
例えば、
・便利なショッピング施設が近くにある
・駅が近い
・小学校・中学校などの学校区が人気
などが挙げられます。
◆室内のリフォーム
「リフォーム後のマンションの方が高く売れそう」とお考えの方も多いと思いますが、一概にそうとも言い切れません。
築年数が古いマンションをお手頃価格で購入し、自分で好きなようにリフォームしたいと考えている方も多いからです。
そういった方からするとリフォーム済のマンションは候補から外れる原因となってしまいます。
高いリフォーム費用をかけても売れないことも多く、売主にとってメリットにならない場合もあります。
●まとめ
大阪市北区は戸建住宅より圧倒的にマンションが多いエリアです。
大阪市北区でマンションの売却をご検討の方は所有するマンションの築年数を確認して
今回ご紹介した内容を参考にしていただければ幸いです。
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