【大阪市】賃貸中のマンション売却
近年、中古マンションの価格は高騰しており、所有している分譲マンションを賃貸に出しているけれど空室になるリスクや維持管理費を考えるとそろそろ売却した方がいいのか気になっている方も多いと思います。
しかし、実際に売却するとなると
本当に賃貸よりも売却した方が得なのか？
どのくらいの価格で売れるのか？
今がベストな売時なのか？
どのようにして売却するのか？
などわからないことが多く、そのままになっている方の参考になるよう、
今回は賃貸中の中古マンションの売却について詳しく解説したいと思います。
目次
- ○ ●賃貸に出しているマンションを売却するには
- ○ ●オーナーチェンジとは
- ○ ●利回り
- ○ ●利回り相場
- ○ ●査定相場
- ○ ●売却のタイミング
- ○ ●まとめ
- ○ ●過去参考ブログ
●賃貸に出しているマンションを売却するには
マンションの査定価格は通常のマンション売却と賃貸中のマンションの売却では計算方法が異なります。
家賃収入で利益が出ていても、売却する際に安く売ってしまえば大損してしまう可能性もあり、マンションがいくらで売却できるかは、最終的な損益に大きく影響するので少しでも高値で売却することが重要です。
●オーナーチェンジとは
賃貸中のマンションを売却するからといって、入居者に急に出ていけとは言えません。
入居者側からするとマンションの所有者（オーナー）が変わるだけの売却方法で、入居者がそのまま住んでいる状態で売却することをオーナーチェンジと言います。
入居者がいる為、購入者は自分で住むことが目的ではなく家賃収入を得るための収益物件としてマンションを購入します。
自分で住むマンションとは違い、収益マンションは今後その部屋でどれだけ収益が見込めるか（利回り）で査定価格を算出するのが一般的です。
●利回り
利回りとはマンションの売却価格に対して1年間で見込める収益の割合のことを言います。
例えば、家賃10万円・利回り5パーセントの収益物件の場合
家賃10万円×12カ月＝120万円（年間家賃収入）
120万円÷5パーセント（利回り）＝2400万円（査定価格）
という計算になります。
上記のケースの場合（利回り5パーセント）だと20年間家賃収入を得ることができれば物件代金の元が取れると言う事です。
●利回り相場
収益マンションの査定価格は利回りによって大きく左右されます。
利回りが高いほど売れやすくなりますが、利回りの相場は都心や地方など物件の所在地によって異なります。
先ほど例にした利回り5パーセントというのは都心では一般的ですが、地方では厳しい数値です。
地方都市の場合はそれ以上の高い利回りが求められるため、例えば6パーセントで計算すると査定価格は2000万円になり、都心に比べてどうしても安くなってしまいます。
●査定相場
賃貸中のマンション売却における査定価格は、設備や部屋の状態よりも利回りによって決まります。
オーナーチェンジ物件として売却するには投資家が購入したくなるほど利回りを上げなければ売れません。
そのためには高い家賃設定であるか、物件価格を下げる必要があり、一般的な居住用マンションの売却価格よりも大幅に低い価格になってしまい適正な資産価値で売却できず、損してしまう可能性もあります。
●売却のタイミング
中古マンション価格高騰はいつまで続くのか予想できません。
しかし、収益物件の利回り低下はこれからも続くと予想されています。
マンション価格が高騰しても連動して家賃を値上げしていくのは難しいため、もし現在の入居者が退去する場合は売却のチャンスです！
次の入居者を募集する前に売却した場合いくらになるのか？
今後見込める家賃収入と比較してどちらが得かよく考えてみることをおすすめします。
先に記載したように退去予定がなくてもオーナーチェンジ物件として売却することも可能です。
退去後の売却より売値が下がる傾向にありますが、今がマンション価格高騰のピークだとすると、このまま収益物件として所有し続けるより今、売却したほうが得かもしれません。
また売却を相談する際は管理を依頼している不動産会社だけでなく、複数社に査定依頼するようにしましょう。
●まとめ
大阪市北区周辺のマンション売却ならLIXIL不動産ショップホームカラーズへ
不動産売却の成功には、市場動向を考慮した適正な「売出し価格」を知ることから始まります。
ホームカラーズでは大阪市北区出身の地元に詳しく、経験豊富なスタッフが最新のエリア情報を基に、適正価格を算出して分かりやすく丁寧に解説いたします。
ぜひご自宅を査定してみませんか？