【大阪市】離婚でマンション売却：住み続けることもできる？
離婚時には親権や財産分与、様々な決断とそれに伴う手続きを行わなければなりません。
離婚になったら今住んでいるマンションを売却して別の家に引っ越すか、
どちらかが住み続けるか悩む人も少なくないと思います。
今回は離婚時にマンション売却しない場合のデメリットや売却するなら離婚前と離婚後どちらがいいのかなど詳しく解説したいと思います。
目次
- ○ ●離婚になったらマンションどうする？
- ○ ●マンションを売却しない場合に考えられるトラブル
- ○ ●売却するなら離婚前と離婚後どちら？
- ○ ●住宅ローンが残っている場合の売却
- ○ ●住宅ローンがないケース
- ○ ●離婚時のマンション売却にかかる費用と税金
- ○ ●離婚時のマンション売却、注意点
- ○ ●離婚後のマンション売却でトラブルになった時は？
- ○ ●まとめ
- ○ ●過去参考ブログ
●離婚になったらマンションどうする？
離婚になった時マンションをどのようにするかは「名義が誰なのか」「住宅ローンが残っているのか」など、家庭の事情によって異なると思いますが、
どのような活用ができるのか様々なケースを見てみましょう。
◆どちらかが住み続ける
子供の学区を変更したくない等の理由でどちらかが、そのまま住み続けるのも選択肢の一つです。
しかし名義人でない方が住み続ける場合、様々な問題が生じる可能性があり、あまりおすすめできません。
◆賃貸に出す
売却はしたくないという場合は、賃貸物件として貸し出すことで定期的な家賃収入を得ることができます。
デメリットとしてはすぐに入居者が見つからない可能性やメンテナンス・管理等の手間、経営方針を離婚前に話し合う必要がある点などがあります。
◆売却する
売却は不動産を現金化してきっちり分けることができる為、トラブルになりにくく一番おすすめの方法です。
●マンションを売却しない場合に考えられるトラブル
売却するのが一番いいとわかっていても様々な状況からためらう場合もあると思います。
では、売却しない場合はどのようなトラブルが起きやすいのでしょうか？
◆財産分与
離婚時、マンションは財産分与の対象となります。
しかし売却して現金化せず、どちらかが住み続ける場合などは、その資産価値の半分に相当する金額を渡すことで分与することになります。マンションの査定価格は業者によって様々ですし、価値は変動するためトラブルが発生しやすいのです。
◆売却のタイミング
不動産の売却は名義人の意思がないとできないようになっています。
夫婦共同名義であっても、相手の同意がなければ売却できません。
離婚時に売却せず、時間が経ってからやはり売却したくなっても相手の同意を得なければならず、連絡がつかない場合売却することができない等のトラブルが考えられます。
◆住宅ローンの滞納時
相手名義の住宅ローンが残っている物件（支払いも相手）に住み続ける場合、何らかの事情で返済が滞ると連帯保証人に返済義務が生じ、一括返済を求められるケースも考えられます。
相手がローンの支払いをしている場合は滞納している事になかなか気づくことができません。
また、住宅ローンの名義の変更はとても難しく、違う銀行での借り換えも年収や勤務年数などの審査が通らなければ難しいと言えるでしょう。
●売却するなら離婚前と離婚後どちら？
【離婚前】
・メリット
離婚前に売却して現金化することで引越し費用や新居の費用に充当することができます。
また、任意売却では名義人と連帯保証人が協力して売却を進める必要がある為、
任意売却を選択する場合も離婚前が望ましいでしょう。
・デメリット
マンション売却までに数ヵ月かかる為、売れなければ結婚生活が長引く可能性があります。
【離婚後】
・メリット
離婚後の売却では贈与でなく財産分与の扱いとなり、贈与税がかかりません。
・デメリット
元配偶者と連絡が取れなくなったり、売却までの期間に住宅ローンの返済が滞ったりする可能性もあります。
●住宅ローンが残っている場合の売却
◆アンダーローン（利益が残る）
アンダーローンとはローンの残債が売却額より低く、売却益でローンを完済することができる場合を言います。
◆オーバーローン（赤字になる）
ローンの残高が売却額より大きく売却後も残債が残る状態の事を言います。
売却後も残債を支払えるのであれば売却できますが、支払える見込みがなければ金融機関の承諾を得て「任意売却」を行います。
◆任意売却（オーバーローン時に選択できる売却方法）
メリット：ローンの一括返済のめどがなくても売却可能。競売よりも高く売れる可能性があります。
デメリット：売却後も返済義務が残り、新たにローンを契約することはできません。
また、以下の条件が揃わなければ任意売却することができません。
・市場価値のある物件である
・管理費、修繕積立金の滞納をしていない
・税金滞納等で物件が差し押さえられていない
・金融機関の同意がある
・マンションの共有名義人、連帯保証人全員の同意がある
・売却活動期間が十分にある
●住宅ローンがないケース
住宅ローンがない場合のマンション売却は主に
◆不動産会社による「仲介」での売却
（不動産の売却において一般的な売却方法で売却までに約3～6ヵ月かかります。）
◆不動産会社に買い取ってもらう「買取」
（不動産会社が直接物件を買い取る為短期間で売却できますが、売却価格は一般的に相場の7割程度になります。）
の2種類があります。
●離婚時のマンション売却にかかる費用と税金
離婚時のマンション売却の必要経費には下記のようなものがあり、一般的に売却価格の4～6％と言われています。
◆仲介手数料
◆印紙税
◆引っ越し費用
◆登録免許税
◆譲渡所得税
●離婚時のマンション売却、注意点
離婚時のマンション売却を成功させるために、特に以下の3つのポイントを抑えておきましょう。
◆財産分与
婚姻中に築いた財産は半分ずつとなるのが基本です。専業主婦（主夫）であっても、マンションの名義人がどちらか一方でも、売却益は折半できます。
※財産構築の貢献度によって例外もあり
◆贈与税
金銭で財産分与する際、原則税金はかかりませんが、受け取る金額が財産分与としての相当額を大幅に上回る場合、贈与税が発生するケースもあります。
◆売却のタイミング
離婚後の売却であれば財産分与になり贈与税がかからない為、売却は離婚前より離婚後にする方がよいでしょう。
●離婚後のマンション売却でトラブルになった時は？
できればトラブルは避けたいですが、もし発生した時の対処法をご紹介します。
◆離婚協議書を作成し、公正証書にしておく
・離婚の合意
・子供の親権
・養育費・面会交流の条件
・住宅ローンの返済方法
・財産分与
・年金分割
など口頭でのやり取りでなく、きっちり公的な文書として残しましょう。
◆弁護士に相談
離婚条件の折り合いがつかなければ裁判で争うことになります。
裁判では裁判費用、弁護士費用に加え精神的な負担も多く、裁判になる前に「法テラス」や市町村の無料法律相談などの制度を利用し、弁護士に相談してみることをおすすめします。
◆財産分与請求調停の申し込み
マンションの売却に関しての問題解決が難しい場合は家庭裁判所に「財産分与請求調停」を申し立てる方法もあります。
財産分与請求調停は離婚から2年以内に申し立てを行わなければならないので期限に注意しましょう。
●まとめ
離婚時には様々な選択と決断をすることになります。
所有しているマンションをどのようにするかもそのひとつです。
離婚前に双方でよく話し合い、ローンの支払いや売却するかしないかなど
後々トラブルにならないようしっかり取り決めておくようにしましょう。
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